MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan Konut Alım Rehberi, arsa ve iş yeri alım rehberleri, alım sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli noktaları vurguluyor. Rehberlere göre, alınacak taşınmazın fiyatını benzer özelliklere sahip diğer taşınmazlarla karşılaştırmak şart. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulunca lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alınabilir.
TAPU VE HUKUKİ DURUM
Ödenecek tutar, sadece istenen fiyatla sınırlı değil; alıcı ve satıcı yüzde 2'şer (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de yapacak. Tapu senedindeki 'yüz ölçümü', arsanın alanını; kat mülkiyetinde veya kat irtifakında arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Kentsel dönüşüm, kamulaştırma gibi durumlarda pay bu alana göre belirleniyor. Kat irtifakı henüz tamamlanmamış yapının hak sahiplerinin paylarını gösterirken, kat mülkiyeti, iskan alınmış bağımsız bölümlerin tam mülkiyet hakkıdır. Tapu senedinde taşınmazın 'konut' veya 'mesken' olarak tescil edilmiş olması gerekiyor; 'depo', 'dükkan' gibi tesciller konut kullanımı anlamına gelmez. Taşınmazın tescil tarihi ve nedeni tapuda yer alır; yeni tapularda karekodla harita konumu, tescil tarihi ve edinim şekli görülebilir. 'Kamu haczi şerhi', 'satışa arz şerhi', 'intifa hakkı şerhi', 'kamulaştırma şerhi', 'aile konutu şerhi' veya 'riskli yapıdır şerhi' gibi şerhlerin olup olmadığı incelenmeli; 'geçit hakkı', 'üst hakkı' veya 'kaynak hakkı' gibi irtifaklar da dikkate alınmalı. Rehin olup olmadığına bakılmalı; ipotek şerhi kaldırılmazsa alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyan alınır. Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı; farklılık varsa tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalı. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durum belgesi incelenmeli; yıkım kararı, ceza tutanağı gibi hukuki ihtilaflar sorgulanmalı; net ve brüt alanlar öğrenilmeli.
YAPI VE ORTAK ALANLAR
Konutun iç yapısı, tesisatları, ortak alanlar ve giderler detaylıca görülmeli; projeye uygunluk ve taşıyıcı sistemin depreme dayanıklılığı incelenmeli. Aidat, ortak alanlar, ortak giderler, tadilat durumu, yönetim planı, kira sözleşmesi (kiracılıksa), deprem derecesi ve hasar kaydı sorgulanmalı. Arsa alırken benzer özelliklere sahip arsalarla fiyat karşılaştırılması yapılmalı; tapu harcı, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi ödenecek. Tapudaki yüz ölçümü, tescil tarihi, şerh ve beyan bölümü, haciz, kullanım hakkı veya kısıtlama olup olmadığı, irtifak bilgileri incelenmeli. 'Kamu haczi şerhi', 'satışa arz şerhi', 'kamulaştırma şerhi', '18. madde uygulaması', 'arkeolojik sit alanında yer almaktadır', 'imar düzenlemesine alınmıştır', 'geçit hakkı', 'üst hakkı' ve 'kaynak hakkı' gibi hususlar dikkate alınmalı. Hisseli malik durumunda ortakların muvafakati gerekli; imar durumu, bölgenin gelişim potansiyeli araştırılmalı; parselin imarlı onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanı, yola cephe olup olmadığı, yapılaşma durumu ve gelecek potansiyeli öğrenilmeli. Arazi alımında çevre düzeni planı, parselin ve yakın bölgenin gelecekteki işlevi, tapu kaydı, mülkiyet, yola cephe olma durumu, kullanım durumu, toplulaştırma ve kamulaştırma işlemleri öğrenilmeli; zemin ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı, madencilik faaliyetleri, deprem durumu ve doğal afet riski araştırılmalı.
İŞ YERİ ALIMI
İş yeri alımında da fiyat karşılaştırılması, tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi yapılacak. Tapu senedinde 'iş yeri' veya 'dükkan' olarak tescil edilmesi gerekiyor; tescil tarihi ve nedeni öğrenilebilir. Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğuna, şerh, beyan ve irtifak bilgilerine bakılması gerekiyor. 'Kamu haczi şerhi', 'satışa arz şerhi', 'intifa hakkı şerhi', 'kamulaştırma şerhi', 'riskli yapıdır şerhi', 'yönetim planı', 'kat mülkiyetine çevrilmiştir', 'geçit hakkı', 'üst hakkı' ve 'kaynak hakkı' gibi hususlar incelenmeli. İpotek sorgulanmalı, net ve brüt alanlar öğrenilmeli, yıkım kararı ve ceza tutanakları gibi bilgiler araştırılmalı. Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı; farklılık varsa tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalı; yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu incelenmeli. İş yerinin iç yapısı, tesisatları, ortak alanlar ve giderler görülmeli; projeye uygunluk ve taşıyıcı sistem incelenmeli; aidat, ortak alanlar, ortak giderler, tadilat durumu, yönetim planı ve deprem durumu sorgulanmalı.
